Ev Satın Almak ve Kiralamak

Hiç eviniz olmadıysa, "Kira ve Satın Al"şimdiye kadar vereceğiniz en önemli kararlardan biridir. Dalmaya başlamadan önce göz önünde bulundurmanız gereken birkaç faktör vardır..

Karşılaştırma Tablosu

Ev satın almak ve Ev satın almak Karşılaştırma tablosu

	Ev Satın Alma	Ev Kiralama
Peşin maliyet	Yüksek - Peşinat, ipotek ücretleri	Düşük - ilk ve son ayın kirası ve güvenlik teminatı
bakım	Alıcı korumak gerekir	Ev sahibi korumak zorundadır
Mülkte yapılan değişiklikler	Alıcı değişiklikler yapabilir, tadilat yapabilir, mülke eklenti yapabilir	Kiracıların genellikle mülk üzerinde herhangi bir değişiklik yapmasına izin verilmez

İçindekiler: Satın Alma ve Ev Kiralama

• 1 Finansal anlam ifade ediyor mu??
• 2 İpotek faizi
• 3 Peşinatın fırsat maliyeti
• 4 Vergiler
• 5 Enflasyonla kira artışı
• 6 Evin değerinde takdir
• 7 Satın alırken işlem maliyetleri
• Satış sırasında 8 komisyoncu komisyonu
• 9 Zaman ve çaba
• 10 Kira Oranları
• 11 Kaynaklar

Finansal anlam ifade ediyor mu??

Çoğu insan için, bir ev satın almak kısmen bir yatırım kararıdır. Kiraya harcanan para genellikle boşa giden para olarak kabul edilir - bir daha asla görülmeyecektir. Ama bu tam resim değil. Kira ve satın alma kararının çeşitli değişkenleri hesaba katması gerekir:

1. Mortgage Faizleri
2. Peşinatın fırsat maliyeti
3. Vergiler
4. Enflasyonla kira artışı
5. Evin değerinde takdir
6. Satın alırken işlem maliyetleri
7. Satış yaparken komisyon komisyonları
8. Bir ev satın almak, satmak ve bakımını yapmak için zaman ve çaba (öznel - miktarını belirlemek zor)

Bu faktörlerin her biri kendi içinde karmaşık bir parametre olsa da, analizinize başlamak için bazı gerçekçi varsayımlar yapabilirsiniz. Karar modelinden memnun kaldıkça, daha fazla parametre eklemek veya daha fazla karmaşıklığı ele almak için ince ayar yapabilirsiniz.

İpotek faizi

Kredi geçmişinize ve istihdam / gelir durumunuza bağlı olarak, alacağınız faiz oranı dikkatli olacaktır. Sabit oranlı bir kredi almak mı yoksa değişken oranlı bir kredi almak mı istediğinize karar verebilirsiniz. Kira ve satınalma analizi için sabit bir oran varsayınız. Diyelim ki kredi tutarınız 200.000 $ ve faiz oranı 20 yılda% 6.5 (sabit). Bu, aylık ödemelerde aylık yaklaşık% 0,54 ve 1,491 $ oranına eşittir. 20 yıl boyunca ödünç verene 357.875 $ ödeyeceksiniz - 200.000 $ 'ı ana kredi tutarınıza yönlendirilecek ve 157.875 $ faiz olarak ödenecektir..

İpotek ödemeleriyle ilgili ilginç olan şey, aylık ödemeler 20 yıl boyunca değişmese de, faiz ödemesine karşılık ödenen anaparayı azaltan miktara göre sabit aylık ödemenin tutarının her ay değişmesidir. Basitçe söylemek gerekirse, ipoteğinizin ilk birkaç yılında, ödemelerinizin büyük bir kısmı faizle ilgilenecek ve anaparada zar zor yıpranacaksınız. Son birkaç yılda, ödemelerinizin çoğu anaparaya.

20 yıl boyunca aylık ödemelerde 1,491 dolarlık örneğimizde, ortalama faiz ödemesi ilk yıl için ayda 1,071 dolar ve ipotek kredinizin son yılında sadece 51 dolar.

Bu neden önemli?

İpoteğinizin ilk birkaç yılında, ödenmemiş kredi tutarınız zar zor azalır. Yani evde sadece birkaç yıl yaşamayı planlıyorsanız, özkaynaklarınız (evin değeri - ödenmemiş kredi tutarı) çok yüksek değil.

Peşinatın fırsat maliyeti

İyi bir peşinat (ev değerinin% 15'i) genellikle ödemeniz gereken faiz oranını düşürür. Diyelim ki evinizi satın alırken 40.000 $ peşinat ödeyin. Bu 40.000 dolar, varlığın takdir edileceğini umarak bir varlığa (evinize) yaptığınız bir yatırım gibidir. Bir çevrimiçi tasarruf hesabına 40.000 dolar yatırım yapacak olsaydınız, her yıl% 5 faiz (risksiz) kazanabilirsiniz. Eşitliğe yatırım yapar ve şanslıysanız, getiriler daha da yüksek olabilir.

Kısacası, bu tutarı geri dönüş sağlayabilecek diğer varlıklara yatırım yapma fırsatından vazgeçersiniz. Size belirli bir (X) yatırım getirisi sağlayacağını bildiğiniz başka yatırım fırsatlarınız olduğunu varsayalım. Bu "X", kira veya finansal model satın almasında önemli bir rol oynar.

Vergiler

Ne ödüyorsun

Bir ev satın aldığınızda, emlak vergileri ödersiniz. Yaşadığınız yere bağlı olarak, emlak vergisi evinizin değerinin yaklaşık% 0,5 ila 1'i kadar olabilir.

Ne tasarruf

Ödediğiniz emlak vergilerinin yanı sıra, yıl içinde yaptığınız faiz ödemelerinin her ikisi de vergiden düşülebilir. Buradaki yakalama, bu vergi indirimlerini yalnızca indirimlerinizi sınıflandırırsanız ve standart indirimi almazsanız talep edebilmenizdir..

Ne kadar tasarruf edersiniz

Matematiğin çok temel bir simülasyonunda şunu varsayalım:

• Yıllık emlak vergisi = 2.000 $ (A)
• Yıl içinde yapılan faiz ödemeleri = 12.000 $ (B)
• Standart kesinti = 8.000 $ (C)
• Vergi diliminiz - 28%
• Geliriniz - 85.000 dolar

Bir ev satın alıp indiriminizi belirlerseniz, vergilendirilebilir geliriniz 14.000 $ (A + B) azalacaktır. Kiralarsanız, vergilendirilebilir geliriniz 8.000 $ (C) azalacaktır. Dolayısıyla, bir ev satın almanın vergilendirilebilir gelir üzerindeki "net etkisi" 6.000 $ 'dır (A + B-C). Yıllık net vergi tasarrufu 6.000 $ 'ın% 28'i kadardır.. $ 1.680.

Sabit oranlı bir ipotek için, yaptığınız faiz ödemeleri ilk yılın en yüksek olacak ve ödenmemiş anaparanız kademeli olarak azaldıkça sonraki yıllarda azalacaktır..

Enflasyonla kira artışı

Bir ev kiralamak ve satın almak için bir finansal model oluştururken, sabit oranlı bir ipotek ile sabit aylık ödemeler yapabiliriz. Ancak kira senaryosunda, rantın önümüzdeki 20-30 yıl boyunca artacağı tahmin edilmektedir. Kiradaki yıllık artışın enflasyon oranıyla senkronize olarak% 2-3 olduğu varsayılabilir..

Satın alma için nakit akışını (aylık taksit, ev sahibinin aidatı, sigorta vb.) Kira ile karşılaştırmalısınız. Ayrıca, farkı yatırmanın fırsat maliyetini de unutmayın (Kira - Aylık taksit veya hangisinin daha büyük olduğuna bağlı olarak, tam tersi).

Evin değerinde takdir

Uzun vadede (20-30 yıl), ev değerlerinin her yıl yaklaşık% 5 oranında takdir edilebileceği varsayılabilir. Yaşadığınız yere ve tek bir aile evi, konak veya kınamakla uğraştığınıza bağlı olarak, bu yüzde değişebilir. Bu rakamın, kira veya finansal model satın almanın sonucu üzerinde önemli bir etkisi vardır..

Satın alırken işlem maliyetleri

Bir ev satın alırken maruz kalacağınız muhtelif işlem maliyetleri vardır. Ev denetimi, avukat ücretleri, ipotek kapanışı, acentenin ücreti, vergiler, dosyalama ücretleri vb. Bu tutarı, peşinatı (bu parayı başka bir yere yatırım yapma fırsatını kaçırmanın maliyeti açısından) ele alacağınız şekilde değerlendirin..

Satış yaparken komisyon komisyonları

Tipik olarak, satıcı hem alıcının hem de satıcının acentelerinin komisyonunu öder. Her biri% 3 olan bu komisyon genellikle evin değerinin% 6'sına kadar çalışır. Tahmin edebileceğiniz gibi, bunun finansal model üzerinde önemli bir etkisi vardır. Temsilci olmadan çalışmayı seçebilir ve modelinizde% 3 veya daha az komisyon maliyeti üstlenebilirsiniz.

Zaman ve çaba

Hayalinizdeki evi aramak vergi olabilir ve çok zaman ve çaba harcayabilir.

Kiraladığınızda, ev sahibi genellikle evde yanlış giden çoğu şeyi (sıhhi tesisat vb.) Düzeltmekten sorumludur. Ancak bir ev satın aldığınızda, tüm bakımdan siz sorumlusunuz.

İnsanların evlerini satmaya çalışırken birkaç rötuş yapmaları ve zaman ve çaba harcaması gerekebilir.

Kira Oranları

Satın alıp kiralamanın bir yolu kira oranına bakmaktır: tipik bir evin satın alma fiyatının, benzer bir evin yıllık kirasına bölünmesiyle elde edilir. Kira oranı 20'nin üzerinde olduğunda, kiralamayı düşünmeniz gerektiği anlamına gelir. 15 ve 20 arasında, gerçekten sevdiğiniz bir ev bulamazsanız ve uzun süre kalmayı planlamıyorsanız, kiralamaya doğru eğilin. Kira oranı 15'in altındaysa, satın almak daha mantıklı.

ABD'deki büyük metropol alanları için kira oranları New York Times web sitesinde bulunabilir.

Referanslar

• Kira ve Mülkiyet: Ev Sahiplerinin Bile Dikkate Alınması Gereken 7 Faktör - Merrill Lynch