Haciz ve Açığa Satış
Share
Bir borçlu sürekli olarak ipotek ödemeleri yapamazsa, mülkün iptali söz konusudur. İçinde cebri icra, borç veren mülkün mülkiyetini devralır ve borçluyu tahliye eder. Haciz edilen mülkler bir açık artırmada ya da geleneksel emlakçılar aracılığıyla satılabilir. Borçlular için bir haciz kredi puanlarına büyük zarar verir.
bir kısa satış hem alacaklı hem de borçlu için ek ücretler ve masrafları azalttığı için genellikle haciz için bir alternatif olarak kullanılır. Borçlunun kredi puanı üzerindeki olumsuz etki, kısa satışta hacizden daha küçüktür, ancak kısa satış genellikle tüm taraflar için çok daha fazla evrak gerektirir.
Karşılaştırma Tablosu
| cebri icra | Kısa satış | |
|---|---|---|
| Muhtemelen 3.000 $ veya daha fazla yer değiştirme teşviki alın | Hayır | Evet |
| Ne zaman kullanılır? | Borçlu ödemelerde temerrüde düşme | Borçlu ipotek ödemeleri yapamıyor, evin cari değerinden daha fazla borcunu ödüyor ve borç veren kabul ediyor. |
| Tarafından satılan | ödünç veren | Ev sahibi |
| Satış yöntemi | Mütevelli Satışta Açık Artırma | emlâkçı |
| Kredi Puanı ve Kredi Geçmişi Üzerindeki Etkisi | 200-400 puan düşer. 7 yıl raporda kalır. | 50 - 150 puan düşür. Alacaklının borç indirimini kredi raporlama kuruluşlarına bildirmesi durumunda kredi raporunda listelenmiştir. |
| Tarafından başlatılmış | Ödünç veren | Ev sahibi |
| Gelecekteki krediler | Gelecekteki kredi başvuruları hakkında rapor verilmelidir | Gelecekteki kredi başvurularında bildirilebilir veya bildirilmeyebilir |
| Kim gayrimenkul kontrolü var | Ödünç veren | Ev sahibi |
| Gelecekteki ev satın alımlarında kısıtlamalar | Kısıtlamalarla 5 yıl veya kısıtlama olmadan 7 yıl içinde satın alınmaya uygun | Belirli koşullar altında hemen satın alabilir |
İçindekiler: Rehine vs Açığa Satış
- 1 Uygunluk ve Kullanım
- 2 Haciz ve Açığa Satış Nasıl Çalışır??
- 2.1 Haciz İşlemi
- 2.2 Açığa Satış Süreci
- 3 Haciz ve Kısa Satışta Alıcılar İçin Komplikasyonlar
- 4 Kredi Derecelendirme
- 5 Gelecekteki Ev Sahipliği
- 6 Son Haciz Haberleri
- 7 Kaynakça
Uygunluk ve Kullanım
Haciz, bir ev sahibi konut kredisi ödemelerini temerrüde düşürdüğünde kullanılır. Borç veren, kredi için teminat olarak verilen mülkün sahibi olur. Bir mülkün iptali üzerine borç veren onu satışa çıkarır ve ipotek bakiyesini geri almak için gelirleri kullanır.
Borçlulara, evlerinin piyasadaki mevcut değerinden daha fazla borcu olduğunda açığa satışlar yapılabilir. Açığa satış, hem ev sahibinin ipotek ödemelerinde güncel olduğu durumlarda kullanılabilir ve geride kaldıklarında. Ancak, açığa satış tamamlanmadan önce borç veren onayı gerekmektedir; borç verenler açığa satış kabul etmek zorunda değildir.
Haciz ve Açığa Satış Nasıl Çalışır?
Haciz İşlemi
Borçlunun yaşadığı devlete bağlı olarak, haciz mahkeme sistemini içerebilir veya içermeyebilir. Daha fazla bilgi için Yargı Rehberine Karşı Yargı Rehberine bakınız.
Üç ila altı aylık ödemelerden sonra, borç veren temerrüt bildirimi kaydeder ve bu borçluya hacizle karşı karşıya olduğunu bildirir ve borçları ödeyerek veya diğer anlaşmazlıkları çözerek işleri düzeltmesi için eski haline döndürme süresi verir. Eski haline getirme süresinin uzunluğu ülkeye göre değişir; bazı devletler borçlulara anlaşmazlıkları ve borçları çözmek için sadece beş gün verirken, diğerleri 90 güne kadar borçlu verir..
İpoteğin ödenmemiş bakiyesi üç ay içinde ödenmezse, ev sahibi bir satış bildirimi alır. Mülk daha sonra en yüksek teklif sahibine mütevelli bir satışta açıklanır ve 24 saat içinde nakit ödeme yapmak zorundadır. Açılış teklifi genellikle ödenmemiş kredi bakiyesine ve bankanın maruz kalabileceği ek avukat ücretlerine eşittir.
İşte beş ana kriter temelinde haciz sürecini ve kısa satışlara etkisini karşılaştıran bir video:
Açığa Satış Süreci
Mülkün piyasa değeri mortgage anaparasından daha düşük olduğunda ve borçlu ipotek ödemeyi göze alamazsa, borç veren (bir veya daha fazla banka) kısa bir satış kabul etmeyi seçebilir. Kısa bir satışta, mülkün satışından elde edilen gelir ipotek bakiyesinin altına düşmektedir, bu nedenle borç verenlerin bir borçlunun kısa satış teklifini kabul etmekte tereddüt etmesinin bir nedeni olabilir. Açığa satış gerçekleştikten sonra kredi verenlere ödenmemiş bakiyeler eksiklik olarak bilinir. Açığa satış anlaşmaları, taraflar arasında özellikle kabul edilmedikçe, borçluları kredilerin eksikliğini geri ödeme yükümlülüklerinden muaf tutmaz..
Kısa bir satışta, ev sahibi evi bir emlakçı ile piyasaya sürüyor. Diğer ev satışları gibi yapılır. Ev sahibi bir teklifi kabul ettikten sonra, banka tarafından da kabul edilmelidir. Kısa bir satışın kapanması 3 ila 6 ay sürebilir ve başarısı garanti edilmez. Bununla birlikte, Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA) 2012 yılında bu süreci daha kolay ve daha hızlı hale getiren yeni kurallar oluşturmuştur. Örneğin, mortgage kredisi verenler, kısa satış teklifini aldıktan sonra 30 gün içinde yanıtlamak zorunda..
Ağustos 2012'de FHFA, sualtı evlerinin kısa satışları yapmak için tedbirler açıkladı - ödenmemiş ipoteğin konutun mevcut piyasa değerinden daha büyük olduğu evler - finansal zorlukları olan ancak kaçırmamış insanlara yardım da dahil olmak üzere ev sahipleri için daha kolay ev kredisi ödemeleri. Kasım 2012'de yürürlüğe giren plan kapsamında, sadece Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından garanti edilen ipotekler bu yardım için uygundur ve kısa bir satış olduğunda ikinci ipotek sahiplerinin alabileceği para miktarı üzerinde 6.000 $ sınır vardır. Tamamlandı. Bu önlem, ikinci ipotek teşvik sahiplerinin ev satış gelirleri diliminde pazarlık etmek zorunda kalmaları, böylece gecikmelerden kaçınması ve satışın tamamlanmasını kolaylaştırması amaçlanmaktadır. Yeni kurallar ayrıca, ipotek ödemeleri ve ciddi mali sorunları kaçırılan ev sahiplerinin, kısa bir satış için onaylanmak üzere daha az belge sunmalarını da sağlar. Ev sahipleri, kayıp iş, boşanma, ailede ölüm veya iş tehciri gibi mali sıkıntılar yaşıyorlarsa daha hızlı onay alırlar.[1]
Haciz ve Kısa Satışta Alıcılar İçin Komplikasyonlar
Haciz ve kısa satışlar alıcılara derin indirimler sunuyor. Kısa bir satışta bir ev satın alan bir kişi, evin piyasadaki sıradan bir evden% 10 daha ucuza mal olmasını bekleyebilir; haciz daha ucuzdur, genellikle yaklaşık% 30 oranında.[2] Ancak, bu satın alımlar sorunsuz değildir.
Hacimsiz mülklerle ilgili en yaygın sorun, genellikle "olduğu gibi" satılmasıdır, bu nedenle evin bazen çok pahalı olan onarımlara ihtiyacı olabilir. Açık artırmada haciz edilen bir mülk satın alındığında, alıcı aynı gün nakit ödeme yapmalıdır, bu da mülkü denetleyemediği anlamına gelir ve bu nedenle gerekli onarımların kapsamı hakkında hiçbir fikri yoktur. Bazen, haciz edilen bir mülkün alıcısından önceki mal sahibinden ödenmemiş mülk vergileri ödemesi gerekebilir. Son olarak, itfa yasaları, hacizden sonra ev yeni bir alıcıya satılsa bile borçluların haciz edilen evlerini geri kazanmalarına izin verir. Bu, mülkün iptali alıcıları için birçok komplikasyona neden olabilir.
Açığa satış mülkleri de genellikle değerleme fiyatından daha düşük bir fiyata satın alınır. Ancak, süreç çok zaman alabilir. Kısa bir satışta bir mülk satın almak genellikle çok daha uzun sürer, çünkü satışı kabul etmek zorunda kalan sadece alıcı ve satıcı değildir. Mülk üzerinde bir haciz sahibi olan tüm borç verenler de satışı kabul etmek zorundadır. İlk ipotek orijinal borç veren tarafından yeniden satılmışsa, şimdi birden fazla bankaya ait olabilir. Evde ikinci bir ipotek varsa, ikinci ipotekteki borç verenler de borçlu olabilir. Kısa bir satışı onaylamak için tüm borç verenlerin alınması zaman alır ve hatta borç veren bir anlaşmaya varmazsa veya satıcı uzun süre bekletme sırasında ipotek ödemeleri yapamazsa (ve bu nedenle de iptal edilebilir) anlaşmanın kapanmasını engelleyebilir. Çoğu satışın tamamlanması 3 ila 12 ay sürer. Dahası, banka, herhangi bir noktada herhangi bir yansıma olmaksızın evi piyasadan çekebileceğinden, alıcılar ve satıcılar için kısa satışlar risklidir.
Kredi notu
Bir haciz, borçlunun kredi notunun 200 ila 400 puan düşmesine neden olabilir. 7 yıl boyunca bir kredi raporunda kalıyor. Bu durum, potansiyel bir işverenin tüm çalışanlar için bir güvenlik kontrolüne ihtiyaç duyduğu durumlarda gelecekteki borçlanma ve hatta iş fırsatları üzerinde çok olumsuz bir etkiye sahip olabilir. Haciz, kişinin kamuya açık kaydının bir parçasıdır.
Kısa bir satış, kişinin kredi notunda 50 ila 130 puanlık bir düşüşe neden olabilir, ancak büyük indirimler genellikle borçlunun kredinin temerrüde düşmesinden kaynaklanır. Kredi raporları, açığa satıştaki bir kredinin “kapatıldığını”, “kararlaştırıldığı gibi ödendiğini” veya “tam olarak daha az ödendiğini” belirtir.
Gelecekteki Ev Sahipliği
Bir eve haciz edildikten sonra, bir kişi 5 yıl içinde, bazı kısıtlamalarla veya 7 yıl içinde kısıtlama olmaksızın başka bir ev satın almaya hak kazanır. Bireyler gelecekteki tüm kredi başvuruları için haciz rapor etmelidir.
Kısa bir satıştan sonra, ödemeleri 30 günden fazla gecikmediyse ve borç veren krediyi geri ödemelerini gerektirmiyorsa, birey hemen yeni bir ev satın alabilir. Ancak, yeni bir borç veren bulmak zor olabilir.
Son Haciz Haberleri
Referanslar
- Vikipedi: Açığa satış (emlak)
- Artış İçin 'Kısa Satışlar' - Wall Street Journal
- Açığa Satış Yapmak İçin Nasıl Nakit Alabilirim? - About.com
- Rehine Almanın Avantajları ve Dezavantajları - FrontDoor.com
